Guía · 2026
Cómo calcular la plusvalía municipal al vender una vivienda (2026)
Los dos métodos de cálculo (objetivo y real), cuál te conviene aplicar, cuándo no tienes que pagar si vendes con pérdidas, y el plazo de presentación.
La plusvalía municipal es el nombre coloquial del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Lo gestiona cada ayuntamiento, grava el aumento de valor del suelo urbano desde que lo adquiriste hasta que lo transmites, y lo paga el vendedor (o el heredero, en caso de herencia). El Tribunal Constitucional declaró inconstitucional el sistema anterior en 2021, y desde entonces existe un nuevo marco con dos métodos de cálculo alternativos.
Paso 1 — El método objetivo
El método objetivo parte del valor catastral del suelo (no del total del inmueble, solo la parte del suelo) y le aplica un coeficiente que depende del número de años que han transcurrido desde la adquisición. Esos coeficientes los fija el Estado anualmente con unos máximos que los ayuntamientos no pueden superar. Al resultado se le aplica el tipo impositivo municipal, que varía por municipio pero no puede superar el 30%. La fórmula es: base imponible = valor catastral del suelo × coeficiente por años; cuota = base imponible × tipo municipal.
Paso 2 — El método real
El método real calcula el incremento efectivo del valor del suelo comparando el precio de venta con el precio de compra. Para obtener solo la parte del suelo (no la construcción), se aplica la proporción que el valor catastral del suelo representa sobre el valor catastral total del inmueble. La fórmula es: incremento real = (precio venta − precio compra) × (valor catastral suelo ÷ valor catastral total); cuota = incremento real × tipo municipal. Puedes elegir el método que resulte más favorable para ti.
Cuándo no hay que pagar: venta con pérdidas
Si vendes el inmueble por menos de lo que pagaste (pérdida patrimonial real), no existe incremento de valor y, por tanto, no hay plusvalía municipal. Para acreditarlo, debes presentar la documentación que demuestre el precio de adquisición y el de transmisión (escrituras). El ayuntamiento puede comprobar si se dan las condiciones, pero si la pérdida es real, la liquidación es de 0€. Antes de 2021 los ayuntamientos la cobraban igualmente, de ahí la reforma.
Herencias, donaciones y divorcios
En herencias, quien paga la plusvalía es el heredero (el que recibe el inmueble), y el plazo es de 6 meses desde el fallecimiento (ampliable a 1 año). En donaciones, la paga el donatario (el que recibe). En divorcios con adjudicación de vivienda a uno de los cónyuges, habitualmente no se genera plusvalía si se hace en el marco de la liquidación del régimen económico matrimonial, aunque conviene verificarlo con el ayuntamiento. En todos estos casos, el valor a efectos del cálculo es el que figura en la escritura o en el Impuesto de Sucesiones, no un precio de mercado.
Plazo de presentación y cómo se paga
En ventas y donaciones, el plazo es de 30 días hábiles desde la transmisión. En herencias, 6 meses desde el fallecimiento (ampliables a 1 año si se solicita antes de que venzan los primeros 5 meses). La liquidación se presenta en el ayuntamiento del municipio donde está el inmueble (no donde reside el vendedor o heredero). Muchos ayuntamientos ofrecen presentación telemática; otros solo permiten la presencial. Algunos municipios liquidan directamente ellos (autoliquidación municipal) y otros te envían el recibo una vez presentada la declaración.