Calculadora fiscal · 2026
Plusvalía municipal
Calcula el IIVTNU al vender, heredar o donar un inmueble, comparando el método objetivo y el método real.
Método aplicado: objetivo (el más favorable de los dos)
Comparativa de métodos
Cálculo orientativo con los coeficientes máximos vigentes (RD-ley 8/2023). Cada ayuntamiento puede aplicar coeficientes y tipos menores; consulta tu ordenanza fiscal local. No incluye bonificaciones por herencia de vivienda habitual ni casos de transmisiones fraccionadas o derechos reales (usufructo/nuda propiedad).
Método objetivo y método real: ¿cuál se aplica?
La plusvalía al vender un piso o cualquier otro inmueble urbano se puede calcular de dos formas desde la reforma de 2021. El método objetivo de la plusvalía multiplica el valor catastral del suelo por un coeficiente que depende de los años de tenencia; el método real compara el precio de compra y el de venta, aplicando la proporción del valor catastral que corresponde al suelo.
La normativa obliga a aplicar el método que resulte en una cuota menor para el contribuyente. Si no ha existido ganancia real (venta a pérdidas o sin incremento), la transmisión queda no sujeta al impuesto, aunque sigue siendo obligatorio declararlo para poder acreditarlo.
Tabla de coeficientes vigentes
Coeficientes máximos según años de tenencia (RD-ley 8/2023). El Real Decreto-ley 16/2025, que pretendía actualizar estos coeficientes para 2026, no fue convalidado por el Congreso y dejó de tener efecto el 27 de enero de 2026, por lo que estos siguen siendo los vigentes.
| Años de tenencia | Coeficiente máximo |
|---|---|
| Menos de 1 año | 0,15 |
| 1 año | 0,15 |
| 2 años | 0,14 |
| 3 años | 0,14 |
| 4 años | 0,16 |
| 5 años | 0,18 |
| 6 años | 0,19 |
| 7 años | 0,20 |
| 8 años | 0,19 |
| 9 años | 0,15 |
| 10 años | 0,12 |
| 11 años | 0,10 |
| 12-15 años | 0,09 |
| 16 años | 0,10 |
| 17 años | 0,13 |
| 18 años | 0,17 |
| 19 años | 0,23 |
| 20 años o más | 0,40 |
Cada ayuntamiento puede aprobar coeficientes inferiores a estos máximos en su ordenanza fiscal.
Marco legal
El IIVTNU se regula en el artículo 104 y siguientes del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (RDL 2/2004). El sistema actual de doble método (objetivo y real) se introdujo mediante el Real Decreto-ley 26/2021, tras la Sentencia del Tribunal Constitucional 182/2021, que declaró inconstitucional el sistema de cálculo anterior por obligar a tributar incluso sin incremento real de valor.
Los coeficientes máximos del método objetivo deben actualizarse anualmente mediante norma con rango de ley. Los vigentes a fecha de esta calculadora son los aprobados por el Real Decreto-ley 8/2023, de 27 de diciembre.
Preguntas frecuentes
¿Es verdad que la plusvalía municipal subió un 40% en 2026?+
Llegó a estar en vigor brevemente. El Gobierno aprobó una subida de los coeficientes mediante el Real Decreto-ley 16/2025, vigente del 1 al 27 de enero de 2026, pero el Congreso de los Diputados no lo convalidó y la norma decayó. Desde el 28 de enero de 2026, volvieron a aplicarse los coeficientes de 2024, que son los vigentes actualmente y los que usa esta calculadora.
¿Quién paga la plusvalía municipal, el comprador o el vendedor?+
En una compraventa, la paga siempre el vendedor. En una donación, la paga quien recibe el bien (el donatario). En una herencia, la pagan los herederos o legatarios a los que se adjudique el inmueble.
¿Si vendo con pérdidas tengo que pagar plusvalía?+
No. Si demuestras mediante el método real que no ha existido un incremento de valor (vendiste por el mismo precio o menos del que compraste), la transmisión no está sujeta al impuesto. Aun así, debes presentar la declaración para acreditarlo, aportando las escrituras de adquisición y transmisión.
¿Puedo elegir libremente el método que más me convenga?+
Sí. Desde la reforma de 2021, el contribuyente tiene derecho a que se le aplique el método (objetivo o real) que resulte en una cuota menor. En la práctica, el propio ayuntamiento debe calcular ambos y aplicar el más favorable, aunque conviene comprobarlo tú mismo antes de aceptar la liquidación.
¿Existen bonificaciones si heredo la vivienda habitual de un familiar?+
Muchos ayuntamientos aplican bonificaciones de hasta el 95% en las herencias de la vivienda habitual a favor de cónyuges, ascendientes o descendientes, aunque el porcentaje exacto varía según cada ordenanza fiscal municipal. Esta calculadora no incluye esas bonificaciones; consulta la ordenanza de tu ayuntamiento para conocer si te corresponde alguna.
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