Cómo calcular la cuota de tu hipoteca en España (2026)

La cuota mensual de una hipoteca no es simplemente el capital prestado dividido entre el número de meses. Los bancos utilizan el sistema de amortización francés, en el que la cuota es siempre la misma (en hipotecas fijas) pero su composición interna cambia: al principio pagas sobre todo intereses; hacia el final, casi todo es devolución del capital.

Paso 1 — Los tres parámetros clave

Para calcular cualquier hipoteca necesitas tres datos: el capital prestado (lo que el banco te presta, no el precio de la vivienda), el tipo de interés anual (el TIN, no la TAE; la TAE incluye comisiones y seguros asociados), y el plazo de amortización en meses. Con estos tres datos se aplica la fórmula de cuota constante.

Paso 2 — La fórmula de cuota constante

La cuota mensual se calcula así: C = P × [r × (1 + r)^n] / [(1 + r)^n − 1], donde C es la cuota mensual, P es el capital prestado, r es el tipo de interés mensual (TIN anual dividido entre 12), y n es el número total de cuotas (años × 12). Ejemplo: 200.000€ al 3% anual a 25 años → r = 3% ÷ 12 = 0,25% mensual; n = 300 cuotas. El resultado es una cuota mensual de 948,42€.

Paso 3 — Entender la tabla de amortización

Cada cuota tiene dos partes: intereses (capital pendiente × tipo mensual) y amortización de capital (lo que resta). En el primer mes de ese ejemplo, de los 948,42€, unos 500€ van a intereses y unos 448€ a capital. En el último mes, casi toda la cuota es capital. Esta distribución explica por qué amortizar anticipadamente en los primeros años del préstamo es mucho más eficiente: reduces el capital sobre el que se calculan los intereses futuros.

Hipoteca variable: el papel del euríbor

En una hipoteca variable, el tipo de interés se revisa periódicamente (normalmente cada año) sumando un diferencial fijo al euríbor a 12 meses vigente en ese momento. Si tu diferencial es del 0,80% y el euríbor está al 2,50%, tu TIN será el 3,30%. Cuando el euríbor sube, tu cuota sube en la siguiente revisión; cuando baja, tu cuota baja. La principal incertidumbre de las hipotecas variables es que no puedes planificar a largo plazo con certeza, aunque en entornos de tipos bajos el tipo efectivo puede ser inferior al de las hipotecas fijas.

Por qué el plazo importa más de lo que parece

Alargar el plazo reduce la cuota mensual, pero dispara el total de intereses pagados. Con 200.000€ al 3%: a 20 años pagas 1.109€/mes y unos 66.000€ en intereses; a 30 años pagas 843€/mes pero unos 103.000€ en intereses. La diferencia es de más de 37.000€ para reducir la cuota mensual en 266€. No existe una respuesta universalmente correcta: depende de tu capacidad de ahorro mensual y de si puedes destinar ese excedente a amortizaciones anticipadas.

Qué porcentaje de tu sueldo debería ser la hipoteca

El criterio general que usan los bancos para conceder hipotecas es que la cuota mensual no supere el 30-35% de los ingresos netos mensuales del solicitante (o de la unidad familiar). Por encima de ese umbral, el riesgo de impago se considera elevado y la entidad suele denegar o reducir el importe. Además de la cuota, recuerda que la compra de vivienda tiene gastos adicionales de entre el 8% y el 12% del precio de compra (impuesto, notaría, registro, gestoría, tasación) que generalmente no financia la hipoteca.