Calculadora de vivienda · 2026
Hipoteca
Calcula tu cuota mensual, los intereses totales y la tabla de amortización completa, con el sistema de cuota fija.
Desglose
Cálculo orientativo con sistema de cuota fija (amortización francesa). No incluye comisiones, seguros vinculados ni revisiones de tipo en hipotecas variables (Euríbor). No sustituye la oferta vinculante de tu entidad bancaria.
¿Cómo se calcula la cuota de una hipoteca?
En España, casi todas las hipotecas funcionan con el sistema de amortización francés: pagas una cuota mensual constante durante toda la vida del préstamo, pero la proporción entre capital e intereses dentro de esa cuota cambia con el tiempo. Al principio, la mayor parte de lo que pagas son intereses; con el paso de los años, esa proporción se invierte y cada vez amortizas más capital real.
Para calcular tu cuota necesitas tres datos: el capital que vas a financiar (el precio de la vivienda menos tu entrada), el tipo de interés anual, y el plazo en años. Los bancos en España financian habitualmente hasta el 80% del valor de tasación, por lo que necesitarás aportar al menos un 20% de entrada, más los gastos de la compraventa (que no incluyen los de la hipoteca en sí, ver más abajo).
Gastos de la hipoteca: quién los paga
| Concepto | Quién lo paga |
|---|---|
| Notaría (escritura de préstamo) | El banco (desde la Ley 5/2019) |
| Registro de la propiedad (inscripción de la hipoteca) | El banco |
| Gestoría | El banco |
| Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) de la hipoteca | El banco |
| Tasación del inmueble | El comprador (300-600€ aproximadamente) |
Marco legal
Desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, los gastos derivados de la formalización de la hipoteca (notaría, registro, gestoría y AJD) corren a cargo de la entidad bancaria, no del cliente. El comprador solo asume la tasación, al ser un servicio que contrata en su propio interés para determinar el valor del inmueble. Esto es distinto de los gastos de la escritura de compraventa en sí, que sigue asumiendo el comprador (ver la calculadora de gastos de compraventa).
Preguntas frecuentes
¿Por qué pago casi solo intereses los primeros años?+
Es el funcionamiento normal del sistema de amortización francés: al principio, el saldo pendiente es alto, así que los intereses sobre ese saldo también lo son. Con el tiempo, a medida que amortizas capital, el saldo pendiente baja y los intereses que generan cada mes también, por lo que una proporción mayor de tu cuota se dedica a amortizar capital real.
¿Qué diferencia hay entre los gastos de mi hipoteca y los gastos de comprar mi vivienda?+
Son dos escrituras distintas. Los gastos de la escritura de hipoteca (notaría, registro, gestoría, AJD) los paga el banco desde 2019. Los gastos de la escritura de compraventa (el ITP o IVA, la notaría de esa escritura, su inscripción en el registro) los sigue pagando el comprador. Usa la calculadora de gastos de compraventa para estimar esa segunda parte.
¿Cuánto puedo pedir de hipoteca según mis ingresos?+
Como regla general, los bancos recomiendan que la cuota mensual no supere el 30-35% de tus ingresos netos. Con una cuota de 862€/mes, por ejemplo, necesitarías ingresos netos de al menos 2.460-2.870€/mes.
¿Qué pasa si amortizo capital anticipadamente?+
Reduce el saldo pendiente, lo que disminuye los intereses futuros. Puedes elegir entre reducir la cuota mensual (manteniendo el plazo) o reducir el plazo (manteniendo la cuota), siendo esta segunda opción la que más ahorra en intereses totales. Existen límites legales a las comisiones por amortización anticipada, que dependen de si la hipoteca es a tipo fijo o variable y de en qué año del préstamo te encuentres.
¿Esta calculadora tiene en cuenta el Euríbor de una hipoteca variable?+
No; esta calculadora trabaja con el modelo de cuota fija (tipo de interés constante durante todo el plazo), que es el más sencillo de calcular con certeza. En una hipoteca variable, la cuota se revisa periódicamente (normalmente cada 6 o 12 meses) según la evolución del Euríbor, por lo que el resultado real puede variar a lo largo del préstamo.
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